1.3　研究思路与方法

首先，本书从两个方面进行文献梳理。一是梳理有关工业用地绩效评价的国内外研究进展。研究发现，国外有关工业用地绩效评价的研究甚少，而国内研究是通过建立指标体系来评价工业用地集约利用水平的。对此，需要为具有中国特色的评价方法寻找相应的理论基础。二是借鉴城市发展与空间结构的相关理论、土地经济学中的级差地租理论以及城市经济学中的区位理论，从这三个方面阐述城市中适合发展工业的用地，即有利于城市功能的发挥、土地产出效率与所支付的租金相一致，有利于企业对区位的选择。

其次，确定区位因素。通过梳理企业区位选择的实证研究，归纳已有研究采用的计量模型和企业选址时考虑的影响因素，并对不同计量模型的适用范围进行比较，确定合适的计量模型；再结合文献综述中已确定的区位理论研究范围，选择合适的区位因素；然后，通过泊松回归分析各因素对2007—2008年上海市制造业企业区位选择的影响。

再次，剔除区位因素对工业园区土地产出效率的影响。在确定区位因素的基础上，通过计量模型来分析区位因素对工业园区土地产出效率的影响，而回归结果中的残差则用来表示剔除区位因素后的土地产出效率。如果地均产出残差大于0，则说明土地产出效率较高；残差小于0，则说明土地产出效率较低。

最后，分析工业园区土地产出效率的评价结果并提出相应的政策建议。通过单因素回归的方法，分析园区级别、到市中心的距离、到最近高速公路的距离等因素对工业园区土地产出效率的影响；并结合地均产出残差的大小和地均产出排名的变化情况来识别出土地产出效率一直较低或一直较高的工业园区、区位优势十分明显或较为明显的工业园区、区位劣势十分明显或较为明显的工业园区。根据评价结果分析，指出工业园区在土地管理上存在的问题，识别出不适合发展工业的园区，并提出相应的政策建议。

根据上述研究思路与方法，本书的分析框架如图1-4所示。