第6章 脑袋决定口袋(5)
房屋产权：近年来，在二手房交易过程中，出现因产权不清导致的纠纷呈逐年上升趋势，因此了解清楚房屋产权状况是十分必要的。第一就是要弄清楚产权证上的房主与卖房人是否为同一个人，并要求卖方提供合法证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。第二，确认产权证所标注的面积与实际面积是否相符，向有关房产管理部门查验所购房屋的产权来源及其合法性。第三，确认产权的完整性，查验房屋有无债务负担，有无房产抵押，包括私下抵押、共有人等。在仔细验明所购房屋产权性质之后方可安全购买，以免日后发生纠纷。
物业杂费：算算水、电、气的价格，观察这些费用如何收取，是上门代收还是亲自去缴，三表是否出户。看看所购房屋的物业管理费收取标准是多少；小区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心；小区绿化如何；物业管理公司提供哪些服务。同时，有车一族还要了解停车位的费用。如属高层塔楼，还需观察电梯的品牌、速度及管理方式，如何收费等，将这些杂七杂八的费用搞清楚就可以安心购买自己的小窝了。
不能忽略的省钱窍门
借钱一次性付款：借钱一次性付款未尝不是节省利息的方式，不过，借款之前一定要评估好自己的偿还能力。因为虽然亲人或者朋友当前可以借款给你，但是如对方发生意外事件，需要你马上偿还资金怎么办？因此，你需要留有一笔预备资金，以备不时之需。
各类费用打折：评估费、保险、中介费是每个购房者都不可回避的，但是每种费用都有回旋的余地。比如保险费。各个保险公司的折扣不同，发生的费用也不一样，一般可以打到9折；碰上抢客户的保险公司，6折也不是不可能。有些公司在特定时段会推出特别活动，中介费用也会减免，购房者可以多加关注。
与中介人员交朋友：就目前的市场情况来看，低价急抛的二手房已经不多。一旦出现明显低于市场价又适合居住的好房源，还是颇为抢手的，一般会在两三天就被消化一空。这样的房源一出来，中介人员无不希望这单生意在自己手中完成。因此，为了提高成功率，他们自然会将房源首先推荐给熟悉的、有购买诚意的客户。你不妨在中介公司多交几位朋友，这样，一旦有性价比高的房源出现，你将会成为第一时间知道此类好消息的人。
与中介人员交朋友还有一个好处，就是可以在平时随意的聊天中获得更多真实信息。要知道，中介为了促成成交，很多时候也是欺“上”瞒“下”，玩弄小伎俩。而这些你可以通过平时的交流过程洞察其中的奥妙，等到真正交易的时候，就不会因不知情而上当受骗，多花很多冤枉钱。
【购买二手房砍价有讲究】
社会上有些说法，买房特别是买“二手房”，胜败的关键就要看你杀价的本领，这话听起来不无道理，对于想做投资的购房者而言更是如此。只有买到便宜的房屋才有自己的利润空间，否则，抛出之后不但不赚反而还会赔本。
一般买房的技巧在于敏感地掌握市场动向，做到心中有数。同时，了解对方情况，知己知彼。其后，心要“狠”——狠狠杀价。
不过，二手房的房价也是有规律可循的。通常二手房的基准价是同位置商品房的七成，外加影响价格的其他因素：一是折旧费，每年折旧率为2％；二是户型因素，小厅、小卫、小厨房等“三小”套型的房子因功能落后要扣减10％；三是楼层，一二层如基准价，五六层扣减3％，七层减5％，三四层加价5％；四为朝向因素，没有朝南门窗减5％；还要考虑小区环境，没有物业管理和单独封闭的小区各减5％；属于重点中小学区域的则加15％；此外还要扣除购买旧房的心理压力因素8％。
目前市场上的二手房有两种卖法：一是房主委托中介售卖，由中介全权代售，房主规定价格底线，但中介可决定价格，获得提成和中介费。二是房主委托中介寻找客户，由房主与买方商谈价格。中介获得中介费。无论采取何种方式，卖方都会虚抬价格。买房者知道砍价，卖方最坏也能按自己的底线价格出售；买房者不砍价，卖方就赚了。
因此，在购买二手房时一定要做足功夫，才能胸有成竹，胜券在握。
直接和房主沟通
如果你到房产中介商那里，千万不要与中介商的销售员多费口舌，一定要直接与房主沟通，因为房主是最急需抛房的人，然后让卖房者打电话找你，千万不能自己先着急。
要表现出兴趣
二手房都是实物，一切皆可收入眼中。看房子时应表现出自己有兴趣，假若表现得太冷淡，卖方也会没有心思同你多谈。
了解房屋的弱点
一套房子的使用寿命为50年，每年有2％的折旧率。此外，每套老房子都有自己的弱点，如结构、采光、位置、交通、房屋质量、物业管理、周边环境等，若想在砍价时居于有利地位，购房者就应事先把握房屋的情况，如房屋的产权年限、出售原因、房主是否急于出售等，这些因素都有可能在砍价时起到意想不到的作用。房主多久之内必须卖房，对于杀价非常重要。愈接近期限，房主愈急切出售，这就是你最有利的杀价时刻。了解房主售得房款拟作何用途。如房主售得房款并不急用，则房屋杀价必遭许多挫折。
了解是否还有人出价
尽量搞清楚有多少人出过价，出价多少；弄清房主有什么附加条件，付款方式如何，是否是分期付款。这样你就能从容定下自己应该出的价钱。同时。最好了解房主当初购买该房时的真实价格。这样，在与房主的谈判中，你才能居于主动地位。更可以酌情提出砍价的理由。
开始砍价
这时，你要根据自己掌握的情况，逐一找出老房子的各种不足之处，如环境差、设备老化、朝向不好、室内装修较差等，但不要一次性全部说出，房主在你的步步紧逼下，会减弱自信心，被迫降价。对于长期上市仍不能卖出的二手房。你还可以再压低价钱。可能他们会说你乱砍价，不要理会他们，留下自己的电话号码，没准他们会打电话找你。同时多走几家，最少也要走十家以上二手房。
采用拖延战术
对于那些在总价上坚持不肯让步的房主，你可以采取拖延战术，一边讨价还价，一边拖延时间，只要不是特别抢手的房子，这种战术会非常有效。随着时间的流逝，必卖日期的临近，房主的心情就会越来越急迫，在价格上松口的机会也会大起来。你只要看准时机，伺机杀价购买。
了解房主的底线
这时不妨让自己的熟人出面，通过交情探听房主所能接受的底价标准，为大幅砍价做准备。同时，为了使自己居于主动地位，砍价时要多听少讲，不要轻易开口应价，要坚持不到最后关头不应价的原则。
解除房主的防备心理
砍价时最好告诉房主，买房的目的是自用，而不是为他人代买或投资。这样可以防止房主怕房地产经纪人插手牟利而故意不让价。
【二手房省税容易，陷阱难防】
如今的购房者支付一套二手房的交易费用，竟然高达房价的16％。这些费用一般包括：营业税及附加费（房价的5.5％）、个人所得税（房价的1％）、印花税（房价的0.05％）、中介服务费（房价的1％～5％不等）、按揭费（贷款额的1.2％左右）、交易服务费、产权登记费、测绘费、递件查册费等。其中，营业税、中介服务费和按揭费是三大费用支出。那么。有什么办法可以节省这三大方面的费用就是大家最关心的事了。
现在二手房交易市场上流行的三种避税方法，也许可以给你提供一些参考。不过，这些花样繁多的“避税”方法看似能够“省钱”，实际上也存在很大的风险，稍不留神，购房者就有可能掉进其编织的“美丽”陷阱中。因此，购房者在运用这些方法时就更要小心谨慎。
假离婚
新政策规定，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。一般来说，夫妻俩的第二套住房在转让时要交纳个人所得税。因为是假离婚，双方在办理离婚手续时对财产的分割不会作过多考虑。因此，离婚后一旦出现一方为了私利而拒绝复婚的话。另一方就很难维护自己的合法权益。
假赠与
对于继承和赠与房产，业主可不必交纳营业税及个人所得税，只需持双方的继承、赠与公证书，连同房产证、身份证、户口本，到地税局直接办理完税手续即可。由于赠与不是买卖行为，购房者无法办理贷款，只能一次性支付现金，压力会很大。而买方拿到房产后如果出现质量问题，在法律上不受保护，很难要求房主作出赔偿。
做低合同价
“做低合同价”是二手房市场买卖双方最常用的避税方式，通过在合理的范围内做低价格，买卖双方共同避开了一定比例的营业税、契税和个人所得税。
做低合同成交价以避税的情况如今十分普遍。从目前的二手房市场情况来看，上家的房屋挂牌价和下家的承受价差距很大。其中很重要的原因，就是上家要缴纳的税收比较多。尤其是购进不足5年的新房，营业税、差价税是一笔很大的开销。如果扣除这些税费，上下家的心理价格还是比较接近的。因此，为促进成交，只能在“避税”上作文章，这才导致了做低合同价情况的普遍出现。
做低合同价虽然的确能减少不少支出。但是对于上下家来说后遗症都很大。上家的后遗症主要在于合同价和实际成交价不一致，房产交易不是一手交钱一手交房，持续过程比较长，一旦过户手续办到一半，下家要求按照合同价支付房款，立马纠纷四起。对于下家来说，明明高价买房却写成低价，以后一旦要售出此房，在支付差价税、营业税等税收的时候就要多缴一笔冤枉钱，这笔冤枉钱说不定比现在省下的多得多。此外，如果买卖双方的伪造事实被发现，会根据涉及的金额接受不同程度的处罚。
假过户
因为二手房在相当长一段时间内无法办理产权过户，购房的产权并不是买家的，未来买卖双方无论哪一方反悔都会造成纠纷。如果房价上涨，房主可能宁愿赔偿违约金也不卖，买方只能重新选择房源。假如四五年后房屋获得房产证时楼价跌了，买家必然也不愿继续交易了。买卖二手房如不办理过户登记手续，房屋所有权就仍属于卖方。双方交易后，如果卖方再将房屋抵押或二次销售，买方就会被蒙骗并遭受损失。
根据上述的情况法律规定，我国实行房屋所有权登记发证制度，房屋所有权的表现形式就是房屋所有权证，它是国家依法保护房屋所有权人的合法凭证。也就是说，产权证上登记的房屋所有者是经过法律确认的、真正意义上的房屋所有权人，法律保护其合法的财产权益不受侵犯。而公证的程序仅能证明房产交易当事人之间有房屋买卖这一经济往来，只能对双方的交易合同进行公证，并不能证明房屋的房权归属，不具有对抗第三人的法律效力。
因此，在买卖二手房时，一定要及时办理过户登记手续。履行一定的法律义务，才能真正享有法律赋予的权利，使自己的合法权益免受不法侵害。
【租房省钱有门道】
一般来说，需要租房住的人不外乎这两类：一类是外地人，主要是刚参加工作的大中专毕业生和外来务工人员；另一类是本地人，多是刚成家但还买不起房的年轻人或不想与家人同住的年轻单身男女。这类人由于刚参加工作，所以绝大部分买不起房子，只好临时租房住；也有少数虽然买得起房子，但并不打算在当地安家落户，所以也租房子住。
不论是上面的哪类人，相信没有谁不愿意以较低的价格租到较好的房子。要想省钱，就必须知道是哪些因素决定了房租的高低，从而对症下药，找到减少房租支出、降低租房成本的方法。
列出自己的需求
在开始寻找自己想要的住所前，首先列出你所有的需要，这些需要因人而异。有些人只是想找个地方洗澡、睡觉、吃饭，而有些人是想找个合适的生活空间，可以用来工作、聚会、娱乐等等。在列举这些需要的时候，你再琢磨一下哪些需要是必须的，哪些需要是可以放弃的。这样，当你在选择房屋时，可以看看房子里有哪些自己必需的设施，有哪些是自己不需要的。
找房的渠道
一是通过社区宣传栏张贴租赁小广告的方式。相对来说房源信息较多，无需费用。然而也存在房源信息透明度不高，匹配度低，交易安全无保障的问题。
二是找熟悉的人帮忙。优势在于房源信息较安全，可信度高，交易安全有保障。无需额外费用。劣势是托熟人找房子，速度上会很慢而且容易拖欠人情。有时候一个人初到一地，几乎没有熟人或熟人不多，“资源”有限。
三是通过网络搜索。好处在于房源信息量大，速度快，匹配度也相对较高。缺点则是网络虚虚实实，假信息较多，无从查找房源信息的真正来源，安全无保障。
四是委托中介代理。优势是中介房源管理网络庞大，大型房产中介机构房源信息较多；租房时间短，可同时选择几套符合自身条件的房子，有实力的中介具备一定的风险赔付能力；可以签定合法的房屋租赁合同，能够保障租赁双方的安全性，减少纠纷。其劣势也很明显，即需要支付一定的服务佣金；个别规模小的中介存在操作不规范的现象，容易造成租房风险发生。